不到半个小时,郝好就回到了律所。
金浦物业管理公司总经理李金比他更是早到了一步。
“李总,不好意思,让你久等了。”郝好一见到李金,脸上露出谦意的笑容,赶忙上前两步,伸出手去,紧紧的握住了李金伸过来的那双胖乎乎的手。
“郝律师,你好。我也是刚到。”李金一笑,如弥勒佛在世,顿时给人一种温馨的感觉。
“李总,来我办公室坐吧。”郝好将李金让进办公室,拿出茶叶,为他倒了杯茶,这才说道:
“不知李总遇到了什么麻烦?”
“一言难尽啊。”李金叹了口气,开始向郝好讲述起了事情的原委。
事情要从两年前说起。
2017年,金浦物业管理公司接手了蓝水湾小区的物业管理,同时接手的,还有开发商持有的二十五间门面房管理。这二十五间门面房,每个月可以给金浦带来近2万多元的收益。
接手门面房后,金浦迅速开始了招商工作。
不久,一个叫叶眉的女人看上了小区的环境,以5400元一个月的价格租下了其中的一间,开设了一家名为烨魅服饰的服装店。
双方签订的合同期限为3年,自2017年9月10日至2020年9月9日;租金自2017年12月1日开始计算,此前为免租装修期。
合同签订后,叶眉很顺利的交纳了2017年9月10至2018年9月9日的租金。
烨魅服饰开业之后,生意比较一般,并没有出现叶眉预想中的火爆情形。再加上后来附近又陆陆续续的开了几家服装店,叶眉的生意就更加的难做了起来。
时间来到了2018年8月底,到了该交2018至2019年度的租金的时候,叶眉不仅没有来交下一年的艐,就连烨魅服饰都关了门。
可问题在于,烨魅服饰虽然关了门,但叶眉却一直没有找金浦物业协商解除合同的事宜,而是采取了不交租金,又不退房的措施。
金浦物业公司当然不可以放任不管,自然要派人联系叶眉。
但叶眉先是以人在外地、回老家了、马上就交等等理由进行搪塞,但就是不交钱。这一拖就是近一年的时间。
“那你们为什么不解除合同啊?”郝好听完他金的讲述,有些不解的问。
“那个叶眉也没有说不租,也没说不付钱,反正就是一直在推托。再加上下面的人也一直没有上报,所以一下就拖到了现在。”李金解释道。
但李金的解释,让郝好更加的不解的,即使那个叶眉一直在拖,但现在都拖了一年了,这一年的租金分文未交,你金浦公司依据依法行使合同解除权总不应该不会吧?
根据《合同法》第227条的规定,承租人逾期不支付租金的,出租人可以解除合同。
法律没有规定逾期多长时间,但显然不会长达一年的之久。
“材料带来了吗?”郝好问道。他并没有问关于为什么不行使合同解除权的问题,这个问题现在已经不重要了,而且有可以涉及到金浦物业管理公司的内部问题。做为外部的执业律师,是不太好介入其间的。
而律师向当事人要和案件有关的材料,属于应有之意。
律师提供法律意见,只听当事人讲述是不行的,还需要看到证据,而且有必要时还需要详细的询问当事人一些细节。
都说细节决定命运,其实在诉讼案件中,细节往往决定着案子的成败。
在不弄清楚细节的情况下就开口回答当事人的疑问,是一种不负责任的做法。
“所有材料都在这儿。”李金一边说着,一边把一个档案袋递给了郝好。
郝好拿过档案袋,抽出里面的东西,先是快速的翻阅了一遍。
档案袋中共有一份合同、一份房屋交接清单、一份叶眉缴纳2017至2018年度租金的票据存根联、还有一些照片。
郝好放下手中的材料,先又从抽屉里拿出一些A4纸,这才拿起合同,认真的看了起来。
A4纸是用来做记录的。
这是一份并不复杂的合同,全合同只有三张A4纸,虽然该有的条款都有了,这显然这些条款都是照抄了法律的规定。
比如说合同中的违约责任条款,本该根据双方的权利义务有针对性的列出双方各自的违约责任。但这份合同却很简单的用了“任何一方违反合同约定均应当依法承担违约责任”这么一句看似有约定,但实际上却没有任何法律效果的表述方式。
再比如,金浦现在遇到的问题,如果合同中有关于解除合同的约定,就可以直接依据约定解除这份租赁合同就行了。但合同中却没有约定如何解除合同,而法律又规定的比较笼统,估计这也是他们没有及时解除合同的原因之下一吧?
估计这份合同是从网上抄来的。
那些网上抄来的合同并不是说不能用,但一定要有选择的哟。
比如说那些一次性完成的交易,从网上抄一份只有一张纸的合同,并没有什么关多大的关系。毕竟这种合同执行完了也就执行完了,即便是以后作数据收集,这一张纸所提供的数据量也都差不多够用了。
但对于那些需要长期履行的合同,比如长期的供货合同、租赁合同、工程合同、技术开发合同等等,还是需要根据实际情况来制作比较合适。
合同简单了一些,但郝好现在不能说。说了,改变不了什么,但却可能让李金脸上无光。这叫不给当事人面子,郝好这点情商还是有的。
其实,郝好相信,这起案件的发生,应该足以引起李金的注意。如果他还是这么的大意,这么的顽固,那郝好即便指出了合同过于简单的问题,也不会有什么效果的。
继续往下看,房屋交接单,这个没什么好看的,除非上面的签名和手印是假的,即便是真是假的,他现在也辨认不出来。
租金票据存根联,其实并说明不了什么。也许有人会说,这不正好可以证明叶眉交过租金吗?
可以说,说这话的人,有些想当然了。
作为开票方,想弄一个真实的存根联,实在不要太简单了。
想要证明叶眉交过租金以及交过后租金数额,还必须要配合着转账记录才行。几万块的租金,转账才是最方便的。
最后的证据是一组照片,而这些照片应该都是在烨魅服饰外面所拍的,有内部的照片,也有外面的照片。
这组照片,只是如实记录了烨魅服饰店内外的情况而已,和金浦物业公司的诉求没有太大的关系。
郝好放下手中的材料,然后问李金:“叶眉支付租金时是通过银行转账、现金、还是扫码支付?”
李金略有些尴尬的笑了一下,然后说:“我问一下物业办公室或财务。”
李金说完摸出了电话,然后是一通询问。
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